Qué gastos hay al comprar una casa

Resumen de los gastos al comprar una vivienda

Comprar una casa implica mucho más que reunir el dinero del precio de venta. Alrededor de esa cifra principal aparecen una serie de gastos e impuestos que, en conjunto, pueden suponer un porcentaje nada despreciable del importe total. Conocerlos con antelación evita sorpresas y permite planificar con realismo cuánto dinero necesitas ahorrar antes de firmar.

En términos generales, los gastos adicionales a la compra suelen moverse en una horquilla que va aproximadamente del 10% al 15% del precio de la vivienda, aunque esta cifra varía según factores como el tipo de inmueble, la comunidad autónoma y si se solicita hipoteca. Estos gastos se agrupan en varias categorías: los impuestos derivados de la compraventa, los honorarios de notaría y registro, los costes de gestoría, y todo lo relacionado con la financiación hipotecaria si la hay.

Por ejemplo, una persona que compra un piso de segunda mano por 200.000 euros debería contar con entre 20.000 y 30.000 euros adicionales para cubrir impuestos y trámites. A esto se suma la tasación, posibles comisiones y el seguro de hogar. Entender esta estructura desde el principio es el primer paso para tomar decisiones informadas y no comprometer tu estabilidad financiera.

Impuestos según sea vivienda nueva o de segunda mano

El impuesto que se paga al comprar una vivienda depende fundamentalmente de si es de obra nueva o de segunda mano, y suele ser la partida de gasto más elevada tras el propio precio.

En la vivienda de obra nueva, adquirida directamente al promotor, se aplica el IVA. El tipo general para viviendas es del 10% sobre el precio de compra, mientras que las viviendas de protección oficial pueden beneficiarse de un tipo reducido. Además, en este caso se suma el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma, situándose habitualmente entre el 0,5% y el 1,5%.

En la vivienda de segunda mano no se paga IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este es un tributo autonómico, por lo que el porcentaje cambia de una región a otra, moviéndose por lo general entre el 6% y el 10% del precio escriturado. Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos para colectivos como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.

Por ejemplo, para un piso usado de 180.000 euros con un ITP del 8%, el comprador pagaría 14.400 euros solo por este impuesto. Conviene consultar los tipos vigentes en tu comunidad antes de cerrar cualquier operación.

Gastos de notaría, registro y gestoría

Una vez acordada la compra, la escritura pública debe firmarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Ambos trámites generan gastos que, aunque menores que los impuestos, forman parte del presupuesto obligatorio.

Los honorarios notariales están regulados por aranceles oficiales y dependen del precio de la vivienda y de la complejidad de la escritura. Para una compraventa media, suelen situarse entre los 600 y los 1.000 euros aproximadamente. El Registro de la Propiedad, donde se inscribe la titularidad para que quede protegida legalmente, aplica también aranceles regulados y suele costar entre 400 y 700 euros.

La gestoría no es obligatoria por ley, pero muchos compradores la contratan, especialmente cuando hay hipoteca de por medio, para encargarse de la liquidación de impuestos, los trámites registrales y la coordinación de la documentación. Sus honorarios son libres y rondan los 300 a 500 euros.

Es importante recordar que, tras la normativa hipotecaria vigente, cuando hay préstamo, buena parte de estos gastos vinculados a la hipoteca los asume el banco. No obstante, los gastos propios de la compraventa (no de la hipoteca) siguen correspondiendo al comprador.

Costes asociados a la hipoteca

Si necesitas financiación, la hipoteca añade sus propios costes al presupuesto. El primero es la tasación de la vivienda, un requisito imprescindible para que el banco determine el valor del inmueble y el importe máximo que puede prestar. La tasación la paga normalmente el comprador y suele costar entre 250 y 600 euros según el tipo y tamaño de la vivienda.

Con la legislación hipotecaria actual, la entidad financiera asume los gastos de notaría, registro, gestoría e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados correspondientes a la hipoteca. Esto ha aliviado bastante la carga del comprador respecto a años anteriores.

Sin embargo, pueden existir otros costes: la comisión de apertura, que algunos bancos aplican como un porcentaje del capital prestado; el seguro de hogar, que suele exigirse como condición; y a veces productos vinculados como seguros de vida, que pueden mejorar las condiciones del tipo de interés pero incrementan el gasto mensual.

Un punto clave es la entrada: los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación o compra, por lo que necesitarás aportar de tu bolsillo el 20% restante más los gastos e impuestos. Por ejemplo, para una vivienda de 200.000 euros, esto puede suponer unos 40.000 euros de entrada más otros 20.000-30.000 de gastos.

Diferencias de gastos entre comunidades autónomas

Uno de los aspectos que más sorprende a quienes compran por primera vez es que el importe final de los impuestos puede variar considerablemente según la comunidad autónoma donde se ubique la vivienda. Esto se debe a que tanto el ITP como el AJD están cedidos a las comunidades, que tienen capacidad para fijar sus propios tipos y establecer bonificaciones.

Así, un mismo piso de segunda mano de 200.000 euros puede generar un ITP de 12.000 euros en una comunidad con tipo del 6% y de 20.000 euros en otra con tipo del 10%. La diferencia de 8.000 euros es puramente geográfica.

Además, muchas comunidades han creado tipos reducidos para favorecer el acceso a la vivienda de determinados colectivos: jóvenes menores de una cierta edad, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual en zonas rurales o despobladas. Estas bonificaciones pueden reducir sustancialmente la factura fiscal, por lo que merece la pena comprobar si cumples alguno de los requisitos.

Antes de decidir, conviene informarse en la web de la hacienda autonómica correspondiente o consultar con un profesional, ya que estos porcentajes se actualizan con cierta frecuencia.

Cómo calcular el presupuesto total y el ahorro necesario

Para calcular con precisión cuánto dinero necesitas, conviene partir del precio de la vivienda y ir sumando cada partida. La regla práctica más habitual consiste en reservar entre un 10% y un 15% del precio para gastos e impuestos, además de la entrada correspondiente si vas a solicitar hipoteca.

Un ejemplo concreto ayuda a visualizarlo. Imagina una vivienda de segunda mano de 200.000 euros con financiación del 80%:

Entrada del 20%: 40.000 euros. Impuesto ITP al 8%: 16.000 euros. Notaría, registro y gestoría: aproximadamente 1.800 euros. Tasación: 400 euros. En total, el comprador necesitaría reunir unos 58.200 euros de ahorro previo antes de firmar.

Este cálculo evidencia por qué el ahorro necesario supera con frecuencia lo que muchos compradores anticipan. No basta con tener la entrada: hay que sumar los impuestos y trámites, que no pueden financiarse con la hipoteca en la mayoría de los casos.

Recomendamos elaborar una hoja de cálculo con todas las partidas y dejar siempre un margen de seguridad para imprevistos como pequeñas reformas, mudanza o el primer año de suministros y comunidad. Planificar con holgura reduce el riesgo de acabar con una situación financiera tensa justo después de comprar.

Errores frecuentes al planificar los gastos de compra

El error más común es centrarse únicamente en el precio de la vivienda y olvidar los gastos asociados. Muchos compradores descubren tarde que necesitan decenas de miles de euros adicionales, lo que puede frustrar la operación en el último momento.

Otro fallo habitual es confundir el valor de referencia catastral con el precio de compra. Hacienda puede calcular los impuestos sobre el valor de referencia si este es superior al precio escriturado, lo que a veces genera liquidaciones complementarias inesperadas. Conviene comprobar este valor antes de firmar.

También es frecuente no contar con la posibilidad de una tasación inferior al precio acordado. Si el banco tasa la vivienda por debajo, el importe que financia se reduce y hay que aportar más dinero propio del previsto.

Otros descuidos incluyen ignorar los gastos recurrentes posteriores (IBI, comunidad, seguros, suministros), no comparar ofertas hipotecarias de varias entidades, y no verificar posibles deudas pendientes de la vivienda, como recibos de comunidad o cargas registrales. Solicitar una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad ayuda a evitar sorpresas.

Planificar con anticipación, informarse bien y contar con asesoramiento cuando surjan dudas son las mejores herramientas para que la compra sea un proceso ordenado y sin sobresaltos.

Ejemplo

Estimación orientativa de gastos al comprar una vivienda de 200.000 euros

FAQ

¿Qué porcentaje del precio debo reservar para gastos? Como regla práctica, conviene reservar entre un 10% y un 15% del precio de la vivienda para cubrir impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Este porcentaje varía según sea obra nueva o segunda mano y según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.

¿Se pueden financiar los gastos e impuestos con la hipoteca? Por lo general no. Los bancos financian normalmente hasta el 80% del valor de compra o tasación de la vivienda, pero no cubren los impuestos ni los gastos de compraventa. Por eso el comprador debe disponer de ahorro suficiente para la entrada más todos los gastos asociados.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o el comprador? Con la normativa hipotecaria vigente, la entidad financiera asume los gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados vinculados a la hipoteca. El comprador suele pagar únicamente la tasación de la vivienda dentro de los costes del préstamo.

¿Por qué cambian los impuestos según la comunidad autónoma? Porque el ITP y el AJD son tributos cedidos a las comunidades autónomas, que fijan sus propios tipos y bonificaciones. Esto significa que una misma vivienda puede generar impuestos muy diferentes según la región, y que ciertos colectivos pueden beneficiarse de tipos reducidos.

¿Qué diferencia hay entre comprar vivienda nueva y de segunda mano en cuanto a impuestos? La vivienda nueva tributa por IVA (10% general) más el AJD, mientras que la de segunda mano tributa por el ITP, un impuesto autonómico que suele oscilar entre el 6% y el 10%. Es importante calcular cuál resulta más ventajoso según tu situación y ubicación.

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